サラリーマン大家さん。
リストラ、残業代削減、年金などの不安、更には会社の倒産などで
自分の身は自分で守ろう・・・
3年位前がピークだったと思うのですが、
この不況で更に、潜在的なニーズが増えている感があります。
不動産業者とすれば、そういう方が増えるのは喜ばしいところですが
大丈夫なのかな～なんて話も良く耳にします。
不動産投資には、レベルがあります。
身の丈にあったレベルを選択することが重要です。
不動産投資で最も人気のある東京。
過疎化が進む地方都市が多い中、東京だけは毎年人口が増え続けております。
不況といえど不動産においては、まだまだ東京はモンスター。
3月に発表された地価公示価格では
東京都2853地点において全地域下落に転じたそうですが
下落しても、まだ東京の土地は高いです。
新しく土地を手に入れ更に建物を建てようとすれば
高い家賃を取らなければ、割に合いません。
【Ａ】表面利回りの算出
年間収入÷購入金額＝表面利回り
【Ｂ】ＮＯＩとキャッシュフローの算出
（1）賃料見積金額（総潜在収入）＋雑収入-空室損失－滞納金額＝総収入
総収入－管理運営費＝純営業収入（純順賃貸収入＝ＮＯＩ）
（２）キャッシュフロー
純営業収入－銀行借り入れ返済額＝キャッシュフロー
Ａの利回りを無理に求めようとすると
土地が安い物件、または難しい土地を選ぶ
または、従来にない運営方法を選択肢する・・・
［1］家賃は土地の価値に比例しますから
土地が安いエリアは家賃も安いです。
［2］難しい土地は、建設費が高かったり
場合によっては建物が建てられなかったりする事もあります。
［3］従来にない運営方法。その最たるモノの一つにゲストハウスが挙げられますね。
私は、不動産業者として
不動産投資で成功されている方、失敗されている方と
お付き合いがあります。あまり大きな声で言えませんが後者の方とも
今でもお付き合いがありますし、相談を受けるのは後者が多いです。
得る収入は、もちろんですが
想定できるリスクは挙げられるだけ挙げ、心の準備だけは
しておいた方が良いです。
特に、副業として不動産投資をされようとする方は
遭遇したリスクによっては、本業にまで影響し
やがては、自分の生活にまで支障を来すこともあります。
リスクの高いモノほど、リターンは大きく
リスクが低いモノほど、リターンは少なく、尚かつ
ライバルも多い。
特に、不動産投資をこれから始めようとする方
不動産を所有して、初めてレベルが1上がるとすれば
まだ1未満の方にとって今の時期は
金融の関係で手に入る金額帯が限られ、供給はあるものの
その中で、なかなか良い物件が無くジレンマを抱く方も多いはずです。
レベルの高い物件に触手を伸ばせば、
もしかしたら手に入る物もあるかもしれません。
でもその先には幾多の先人が落ちている不動産投資の落とし穴があるかも。
焦らずに飽きずにチャンスを待てば
必ず、レベルにあった物件と巡り会う機会が来ます。
今は、その機が来たときに、それが真であるのか偽であるのか
見極める能力、そして機が来たときの準備をしましょう。
虎視眈々と。
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